【导读】首批4只商业不动产REITs获批，受理17只产品合计申报规模超600亿元
商业不动产公募REITs试点自2025年底推出以来，各项环节高效落地。4月24日，证监会官网显示，首批4只商业不动产REITs正式获批。截至目前，已受理17只产品，申报募集规模合计超600亿元，超过2025年全年基础设施REITs发行总量。
业内人士表示，商业不动产REITs有望从多个维度，持续优化并完善金融市场格局，REITs市场将进入基础设施与商业不动产双轮驱动的新阶段。
首批4只商业不动产REITs获批复
4月24日，4只商业不动产REITs正式获得证监会批复，分别为汇添富上海地产商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT、中信建投（601066）首农商业不动产REIT、国泰海通砂之船商业不动产REIT。
目前已受理17只商业不动产REITs，合计拟发行规模超600亿元，资产类型更加多元化。
“已申报产品的资产类型具有三大特点：一是业态高度多元，涵盖购物中心、商业综合体、酒店、奥特莱斯、社区商业等业态，零售商业占比过半；二是组合形式创新，出现‘商办+商场+服务式公寓’等多业态资产组合申报；三是分布广泛，除聚焦北上广深一线城市核心商圈资产外，还覆盖强二线、二线等城市。”中金基金创新投资部相关负责人谈道。
对于商业不动产REITs在短短4个月内吸引了如此大规模申报的原因，上述负责人表示，驱动力包括以下几方面：一是政策框架清晰，各参与主体运作有规可循。商业不动产试点构建起覆盖发行上市、交易、信息披露、存续期运营管理、扩募等全生命周期的制度体系，框架清晰、成熟。二是充分激发各类市场主体的积极性。试点规则支持国有企业、民营企业、外资企业等各类主体平等参与申报，支持业态相近、功能互补、运营协同的资产组合申报。三是我国商业不动产领域沉淀了巨量资产，亟须打通“投融管退”闭环。四是募集资金用途具备合理灵活性，可合规用于与主营业务相关的存量资产收购、新增投资，以及偿还债务、补充流动资金等。
市场规模有望达到万亿元级
谈及未来商业不动产REITs快速发展对金融市场的影响，中金基金创新投资部相关负责人表示，商业不动产REITs有望从多个维度优化并完善金融市场格局。首先，将不动产融资渠道从传统的商业银行贷款拓展至资本市场，优化不动产行业间接融资与直接融资的比例。其次，多元化的资产类型能够合理分散市场风险，提升REITs产品的吸引力和稳定性。最后，为长期资金补充优质配置工具，有效契合保险资金、社保基金等长期资金的配置需求与风险偏好，同时助力提升相关资产的市场交易活跃度与市场化定价效率。
上海证券基金评价研究中心高级分析师孙桂平认为，商业不动产REITs的快速发展，将推动REITs市场进入以基础设施和商业不动产为引领的双轮驱动、并行发展新模式，未来将向着多品类成熟市场迈进；二是商业不动产包含众多的资产类型和经营业态，使REITs底层资产更加丰富；三是当前REITs产品的个人持有份额占比很低，随着后续REITs市场规模持续扩大和资产类型进一步丰富，REITs投资策略将获得更多施展空间，未来专注于REITs市场投资的公募产品也将涌现，将惠及更多普通投资者，而公募产品也将为REITs市场带来中长期资金，有利于发挥市场“压舱石”和“稳定器”作用。
谈及商业不动产REITs未来发展前景，中金基金创新投资部相关负责人表示，随着城市更新商业、全服务酒店等细分资产类型扩容、扩募机制常态化、专项立法推进以及REITs ETF等创新产品落地，市场流动性与资产厚度或将持续增强，我国商业不动产REITs市场规模有望达到万亿元级，在服务国家战略、推动经济社会高质量发展中彰显更大价值、发挥更大作用。
孙桂平介绍，海外REITs市场最先出现的资产类型就是商业不动产，而且一直在市场中占据重要地位。Nareit数据显示，截至2026年一季度末，美国商业不动产REITs（办公楼、酒店和购物中心等）规模为2900亿美元，是规模最大的类别。我国商业不动产拥有庞大体量，随着政策红利不断释放，商业不动产REITs作为重要的创新产品，有望进入黄金发展期，带动整个REITs市场规模快速提升。
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